客官，你不买房是嫌贷款利息高吗？

　　这几天有人给我发了一张图片，问了我一个问题：为什么和其他国家或地区相比，中国大陆的房贷利率会比较高？

　　下面就来简单解释一下这个问题。

　　正好最近有个大新闻，5月20号，央行公布新一期的贷款市场报价利率（LPR），其中5年期以上LPR从下调15个基点，从4.6%降到4.45%，而首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR减20个基点，也就是说最低可到4.25%。

　　这件事算得上是房地产市场的一件大事，但是好像很多人还不知道LPR是个啥东西，今天也顺便一起说一下。

　　首先呢，买房和买其他东西一样，如果没办法一次性付全款，只能分期付款的话，那肯定除了本金以外，额外付一定的利息。而利息的多少由利率决定，利率高利息就多，利率低利息就少，道理很简单。

　　就买房而言，房贷利息的利率是怎么定的呢？

　　其实这个分为两个时间段，2019年10月8日前和后。

　　先说一个重要名词：央行基准利率，简单来说就是央行根据某个时间段的经济情况，综合多个因素计算出来的一个利率指标（其中商业银行向央行贷款的利率是最重要的参考因素），我们经常听到的加息减息，所加减的就是这个基准利率。

　　基准利率堪称是各种利率之母，商业银行很多存、贷款项目的利率，就是挂钩基准利率，基于它上下浮动来的，比如房贷利率。

　　在2019年10月8日以前，咱们的房贷利率的上下限就是基于央行发布的基准利率上下浮动30%。比如假设当时央行公布的基准利率是5%，5%的30%就是1.5%，那房贷利率就是在3.5%-6.5%之间，不能超过这个区间。

　　至于这个利率是上浮还是下浮，这就看每个地方的不同情况了，甚至同个地方的人房贷利率都可能不一样。比如有的地方人口比较多、购房需求旺盛，利率就可能上浮，而有的地方经济凋零，没几个人想要买房的，利率可能就低。具体到个人，有的人收入水平低甚至不稳定，或者有过不良信用记录、违约风险高的，利率会比较高；反之，信誉良好、有稳定收入的人的房贷利率可能就比较低。

　　但是用基准利率来“指导”房贷利率有个缺点，那就是不够灵活，不能适应经济发展和市场变化。咱们这个央行基准利率和美联储的联邦基金利率差不多是个同类东西（都是利息之母，美联储加息减息也是指这个东西），大家都知道美联储最近几个月加息两次了，但很多人可能不知道的是，美联储喊加息其实已经喊了好几年了，直到现在才加，而且也就加个25-50个基点（0.25-0.5）。

　　也就是说，这个基准利率作为各种利率之母，是国之重器，牵一发而动全身，国家是能不用就不用，直到万不得已才会动一下，甚至有时候连续好几年都一动不动。

　　可问题是市场是千变万化的，举个例子，咱们直到去年年底的时候，整个经济的形势虽不能说特别好，但其实也不算有多差，以至于还提出了5.5%的GDP相对高增速。但是今年又是俄乌冲突，又是各地突发疫情，使得经济形势突然有点不好，这时候就得想办法促经济渡难过。

　　那什么办法好呢，比如房地产。因为房地产能够带动相当多的产业，下面这张图片就很能说明问题。

　　其实通过房地产业来提振经济并不是我们国家独有，而是几乎所有国家都会这么干。比如2008年的全球金融危机，根源就是小布什政府为了摆脱九十年代的互联网泡沫造成的经济低迷，大力推动房地产，搞所谓的“金融创新”（这个词是不是很眼熟），给很多没有还贷能力的人办房贷（也就是次贷），后来坏账太多了，有了“次贷危机”，最后才演变成全球性的金融危机。

　　想要推动房地产业，激发大家的买房热情，降低房贷利率是个非常有用的举措。但如果房贷利率继续和基准利率“挂钩”，除非基准利率变化，否则房贷利率很难有大的变化。

　　所以在2019年10月8日以后，咱们的房贷利率就不再和基准利率“挂钩”了，而是和我们前面所说的LPR有关。

　　所谓的LPR，就是国内18家主要的商业银行，每个月都各自把最优质客户贷款的利率报给央行，去掉一个最高和一个最低，再平均一下，得出的数据，就是LPR（贷款市场报价利率），能够体现当前市场上的贷款利率水平。而房贷也是贷款的一种，全国各地的房贷利率都在这个LPR的基础上，根据自身情况进行加点或减点就行。

　　比如写这篇文章的时候，我收到两条推送新闻，北京和上海两地相继发布了通告，北京房贷利率跟随最新一期5年期的LPR下调15个基点，目前首套房贷利率由之前的5.15%降到5%，二套房由之前的5.65%降到5.5%；而上海房贷利率也同样的跟随LPR下调15个基点，现在首套房利率由之前的4.95%降到4.8%，二套房从5.65%降到5.5%。

　　注意，这个LPR每个月都要更新，每月的20号发布，相比于之前基准利率有可能几年都雷打不动，这个LPR是不是更加的市场化？

　　不过，如果利率过度的市场化而缺乏监管，最后很有可能就是有的地方为了把房子卖出去，尽可能的降低利率或其他条件，这样很容易坏事。比如金融危机之前的美国房地产市场，就是过于市场化了，只要你敢买，我就敢卖，低利率不说，就算是零首付都成，最后果然引发了金融风暴。

　　所以国家还是留了一手，那就是规定LPR要和一个叫MLF的东西挂钩。

　　MLF的中文名是中期借贷便利，被戏称为“麻辣粉”，大家可以简单理解成商业银行向央行借钱的利率。一般来说LPR要比MLF要高，因为商业银行跟央行借了钱再放贷给个人或企业，利率肯定要更高一些，赚中间的差价。

　　而这个MLF肯定是完全由央行控制的，所以在房贷利率更加市场化的同时，国家还是稳稳的掌握住大方向的。

　　好了，说完了房贷利率的历史，我们再来说说咱们国家房贷利率比一些发达国家或地区的要高是咋回事。

　　先说一点，我们的房贷利率偏高，其实是相对那些发达经济体而言，要是和其他同类型的发展中国家相比，咱们的房贷利率绝对属于良心价了。

　　举个例子，阿根廷的房贷利率高达42.5%，贷款买个100万的房子，30年一共要还1175万的利息；

　　咱们的邻居印度，房贷利率是8.4%，100万的房子，30年一共要还174万的利息；

　　还有越南，房贷利率是9.8%，100万的房子，30年一共要还210万的利息。

　　还有，这个房贷利率其实是不断变化的，比如有人做了下面这张图，前面不是说了嘛，咱们在19年之前的房贷利率是基于基准利率的，而在1995年7月时，咱们的基准利率曾经高达15.3%，房贷利率也差不了多少。但现在已经普遍降到了5%左右。

　　而另一个例子典型例子就是美国，美国这两年的房贷利率一直在3-4%左右，但是最近随着美联储的加息，连带着房贷利率也跟着一起飙升，几个月的时间，从2.8%一路涨到了5.1%。

　　所以说，文章开头那张图的数据只是某个时间段的利率情况，并不是永恒不变的。

　　但是和发达经济体相比，我们的房贷利率整体上来说，确实相对比较高，这是实情。

　　短期来看，房贷利率主要受当时的经济情况、政策等等的影响，但是长期来看，影响咱们房贷利率走势的，主要有四大因素。

　　第一个因素，就是咱们中国这短短几十年创造了人类历史上最大规模的城市化，城市化率从1978年底的17.9%提高到2021年底的64.7%，城镇常住人口达到9.1亿人。在这个过程中，高达数亿的农村人来到城市安家落户，首先要解决的就是住房，也就是巨量的住房需求。

　　与此同时，我们都知道土地财政一直是地方政府最重要的收入来源，为了保持这个收入稳定，政府需要控制供地，不能一下子就批准大量地皮来建房子。

　　这两方面的共同影响下，房子的供需其实是不太平衡的，供给总体小于需求，这样必然会导致买房人相互隐性的竞争，最后结果就是房贷利率偏高，这是很简单的道理。

　　第二个因素，咱们至建国以来，由于没有战乱，经济发展以及政策等等因素，共经历了三波人口出生潮，人口数量从建国时期的大约5亿人到现在的14多亿人，这增加的人口也同时带来了巨量的住房需求。一个人从出生到长大以后，要结婚生孩子，就会有买房的需求，而已经有房子的，很多也会有换个新房子、大房子的需求，这些各种各样的住房需求带来的结果，就是需求和供给产生不平衡，最后推高了房贷利率。

　　第三个因素，和经济发展有关。

　　虽然一想到银行，大家脑子里面浮现的第一个画面是很多很多的钱，但这个钱并不是银行所有的，而是大家的存款，银行仅仅是“管”而已。银行的本质就是以较低利率吸引大家的存款，然后以较高的利率贷款给有需要的企业或个人，赚取其中的差价。而且由于市面上有很多银行，竞争激烈，都在争取大家去存钱，所以相互提价，这导致了两个后果，一是银行所能拉到的存款是有限的，二是银行给储户开出的利率都比较高（我们之前写327国债文章就提到，当时的银行存款利率高达7-10%），必须以更高的利率贷款出去才能赚到钱。

　　而房贷属于贷款的一种，而且是长期贷款（大家的房贷一般是20、30年期的），越是长期的贷款就越具有不确定性，比如有的人交了几年房贷交不起了，这就坏账了。所以，如果同样的利率，银行肯定更愿意做短期贷款，这样风险小更灵活。

　　在过去的三四十年里，中国历经了一个高速经济増长期，各种机会很多，只要有资金，做啥项目大概率都能挣到钱，所以大家贷款的需求特别旺盛。在这个时候，你要是想办房贷这种长期贷款，当然得付出更高的利率才行，所以就导致了相对高的房贷利率。

　　第四个因素，就是我们之前在《中概股三十年》里说的，在改开以后的这些年，我们整个社会的资本是极其短缺的，这也使得很多企业为了融到钱来发展远赴海外上市的原因。因为资本短缺，加上其他贷款项目的竞争，房贷利率高也是自然而言的事情了。

　　当然这个因素有点儿和第三个因素重合，归根结底就是：没钱！

　　以上就是中国房贷利率偏高的原因。

　　而明白这几个因素以后，我们就可以对未来的中国房价和房贷利率做一个大概的预测了。

　　首先就是我们的城市化率目前已经达到60%多，虽然专家预测我们最终大概能达到80%左右，但是相比三十年前，增长空间已经大大减少了；第二，大家都知道我们这两年的生育率下降的厉害，人口已经几乎停止增长了；第三，我们的工业化已经到了一个瓶颈，下一步要做的是产业升级，需要换挡降速，经济发展不会像十几二十年前那么高增速了；第四，如《中概股三十年》文章里说的，我们现在已经从一个资本稀缺国逐渐变成了一个资本剩余国，大量的资金愁的，就是缺少优质的投资标的。

　　所以，由此可以推断出，中国的房价和房贷利率长远来看会是一个逐渐下降的趋势。因为说到底，这世间的万事万物，无论是房子还是贷款，价格终究是根据供给来决定的。