县域发展何以陷入“房地产化”？

　　【导读】改革开放以来，中国经历了世界上规模最大、速度最快的城镇化进程。“十四五”期间，中国常住人口城镇化率首次突破65%。随着城镇化的快速推进，越来越多农村人口进入城市，作为我国发展和治理基本单元的县，成为这一进程的主要载体。但是，在县域城镇化突飞猛进的同时，“房地产化”现象却愈发明显。

　　“房地产化”是指城镇化的推进过度依赖于房地产业，将房地产业作为推动人口进城与城市空间扩张的主要手段，它根本上反映的是城镇化在一定程度上脱离城市经济发展的基础环节，以及以此为依托的人口聚集与公共服务完善。

　　作者通过对东部和中西部县城的房地产与公共服务调查发现，当前县域城镇化已普遍陷入“房地产化”误区，并呈现出房地产价格畸高、超越区域经济发展水平和人口聚集能力的典型特征。作者指出，造成这一现象的原因在于县级政府将行政拆迁与公共服务捆绑，推动土地增值-融资贷款-高额财政支出循环，进而造就危险的“繁荣”。作者通过对“城市型”县城和“乡村型”县城的分析，提出不同城市间要分工合作，不能笼统采用以房地产为中心的透支性发展模式。最后，作者强调县域的城镇化应尽快摆脱对房地产市场的过度依赖，找准自身定位，立足于城市自身特性，回归合理的发展道路。

　　本文原载《文化纵横》2023年第2期，原题为《县域发展何以陷入“房地产化”》。仅代表作者观点，供读者参考辨析。

仇叶|县域发展何以陷入“房地产化”

　　2022年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，明确了县域城镇化的重要地位。它对促进新型城镇化建设、构建新型工农城乡关系意义重大，是中国城镇体系的重要组成部分。然而，当前不少地区的县城建设正在陷入“房地产化”的困境，看似欣欣向荣的县域城镇化实则高度依赖盈利性房地产的驱动。这严重偏离了国家城镇化的战略目标，且已经产生了较多负面效应，蕴含着一系列的社会风险。

　　县城房价畸高与被“房地产化”的县域城镇化

　　房地产业的发展与城镇化的推进相伴而生，是城镇化不可或缺的重要环节。不过，由于房地产业能够在短期内增加城市建设的资本投入，推动土地大规模的资本化，带来可观的利益增量与城镇空间的扩张效果，这就使它容易被过度发展，引发城镇化进程被“房地产化”的突出问题。“房地产化”是指城镇化的推进过度依赖于房地产业，将房地产业扩张作为推动人口进城与城市空间扩张的主要手段，它根本上反映的是城镇化在一定程度上脱离了城市经济发展的基础环节，以及以此为依托的人口聚集与公共服务完善。通常来说，陷入“房地产化”的城镇化会在短期内引发房价猛烈攀升，出现地产泡沫化的问题，即高额房价难以匹配城镇化所要求的工业化水平、人口聚集程度以及公共服务能力。从实践来看，近年来，无论是在东部发达地区的县城，还是在中西部地区的普通农业县，各地县域城镇化的推进都普遍伴随着房地产业的兴盛与房价的畸高，县域城镇化陷入“房地产化”的趋向日益凸显。