星燧：房地产的博弈悖论

　　2022年11月8日，一则由于地方政府欠款导致该地核酸机构停止检测的消息突然冲上某度热搜。

　　根据这份《关于新冠核酸样本暂停接收的通知》显示，河南许昌博奥润康医学检验实验室称，该机构从2021年1月至今一直承担着许昌城区大规模核酸检测任务，试剂耗材及人工费用投入费用较高，目前各区县均未及时汇款，导致该机构运转压力太大，接总部通知，于2022年11月11日零时起暂停接收各县、区所有新冠核酸样本。

　　其实质的原因就是由于各地方政府经费紧张，不得已拖欠了核酸检测的收费。

　　但是为什么各地方政府经费会紧张？其实主要就是因为各地方政府财政收入的大头-房地产收不上钱来了，而没完没了的疫情又一点一点的耗尽了已有的财政存留。

　　星燧曾经在《房地产危机愈演愈烈》中讲过：

　　而这种情形又会严重打击市场的信心，严重地打击房地产行业与相关的金融行业，并引起一连串的严重的连锁反应，造成严重的社会问题与经济问题。

　　对于地方政府来说，就会导致政府开不出工资，严重的债务违约。

　　某些地方政府已经被迫核酸收费，至于隔离，更是早就开始收费隔离了。

　　如果问题更加严重一些，连带着对抗疫也会构成严重影响。至于其他的公共设施，不可能不受到影响。而且反过来又会严重地影响到投资环境、产业环境、生存环境......最终影响到该地区的每一个人。

　　只不过，星燧都没想到会应验得这么快。

　　虽然该机构在地方政府的干涉下，很快“问题得到了解决。”

　　但是地方政府，尤其是这种三四线以后的地方政府主要财政收入的问题，可不是那么容易解决的。

　　11月9日，国内房地产开发商股票突然大涨。

　　综合各方媒体报道，旭辉控股集团（CIFI）股票大涨约40%，碧桂园的股价飙升23%，龙湖集团股价上涨17%。恒生中国大陆房地产指数上涨8%。

　　全球投资银行“杰富瑞”（Jefferies Financial Group）分析师陈树金（Shujin Chen的音译）在给客户的一份报告中写道：“我们认为，在最近出现违约后，这是帮助龙头民营开发商缓解流动性的一大步。”

　　其实，中国房地产开发商股票突然大涨，并不是说明房地产企业的问题解决了。

　　而是由于国内的房地产开发商负债累累，现金匮乏，很难寻找新的资金来源来完成楼盘工程及向供应商付款。

　　在过去一年里，已经有多家房地产开发商的海外债务违约。

　　而到了今年，这一情形更加严重。几乎所有的头部房地产开发企业都出现了债务违约的问题。

　　而大量的中小房地产企业已经开始连续倒闭，造成了严重的违约以及交付的烂尾，导致严重的金融暴雷和社会问题。

　　比如说今年中原某省，多地的楼盘交付烂尾。以及多次冲上全国热搜的莫名核酸红码问题。

　　在这种情况下，中国银行间交易商协会（National Association of Financial Market Institutional Investors）星期二（8日）宣布，将扩大一项计划，支持包括房地产开发商在内的民营企业约2500亿元人民币的债券融资。

　　也就是说监管机构允许了一项融资计划，允许支持深陷危机的房地产行业发行债券。

　　消息一出，中国的房地产开发商的股票开始暴涨。

　　但是，这一计划并不能从根本上解决房地产企业的问题。

　　因为，星燧已经多次说过。

　　当前房地产的核心问题是销售回款问题。

　　由于所有的购房者都认为会进一步地打压房地产，都在期盼房价会进一步下跌。

　　或者说都在买涨不买跌。

　　这就导致全国各地的开发商，销售回款特别艰难。

　　野村证券预计，由于新房销售的长期萎缩可能会使今年的资金来源至少减少3.3万亿元。

　　2500亿元的债券发行指标哪怕都给了开发商，基本上仍然属于杯水车薪，只能缓解一点点目前的危机，哪怕是给开发商续命都很有限。

　　而且由于发行债券，对于房地产商卖不出去房子，回不了款。又会造成新的债务违约，这样利滚利下去，等于是又产生了新的爆雷风险。

　　如果不能够解决销售回款问题，实际也就是房价预期问题，这个问题是无解的。

　　哪怕发行多少债券，都解决不了这个问题。

　　其实国内经济领域的很多问题，普遍存在的情况就是：一管就死，一放就飞。

　　为什么呢？

　　实际的原因也简单。

　　因为“天下熙熙，皆为利来。天下攘攘，皆为利往。”

　　一二线的房地产确实有比较大的泡沫，确实会“掏空六个普通家庭的钱包”，民众有意见，也主要是在这里。

　　政府出于关怀民众，对于房地产企业有所限制。

　　但是这些购房者却企盼政府去进一步打压房地产企业，最好能够把房价打到不能再低。

　　打个对折都不满意，最好打他个两三折，甚至不要钱最好。

　　如果说一线，二线这种泡沫比较大的城市，房价打个8折，也算是挤个泡沫，有点意义。

　　但是在这种以刚需为主，泡沫不大的三线，四线及以下城市，硬要把房价打个对折，这是根本不可能的。

　　实际上哪怕就是打个八折，九折，在这种以刚需为主的城市，都有极大概率会低于成本价。因为房地产的黄金时代早已经过去了，在三四线以下城市开发地产，利润本来就不高。

　　前段时间安徽的某些地方城市的开发商彻底躺平，其真实原因就是如此，不可能赔钱送你房子的。

　　其实这就形成了一个悖论：

　　政府响应购房者的呼吁管控房产，购房者却希望最好低价甚至无偿拿到房子。就是不肯出手，导致房产销售回款困难，反而造成了财政困难和金融爆雷等一系列危机。

　　但是当政府略微放开，购房者却买涨不买跌，疯狂抢购房产，造成房价暴涨和一定的贷款风险。

　　为什么如此？

　　核心不过就是因为购房者是利益动物而已。

　　但是，如果开发商长期做了开发却收不回款，导致的问题我们前面讲过可不仅仅影响的是开发商本身，那是一般都会影响到当地的政府的主要财政收入，造成严重的社会问题与金融爆雷。

　　从当前看，主要在一线，二线存在泡沫。而民众也主要是对一线，二线的房价有意见。因此星燧建议，对于一线，二线这种存在一定泡沫的城市，确实应当予以适当控制，并多渠道解决青年人的住房问题。

　　但是对于三线，四线及以下，对于目前购房者普遍的房价暴跌预期应当予以注意。

　　如果三线，四线及以下的城市房价暴跌预期的问题不解决，房地产企业的销售回款就根本不可能解决，房地产行业目前累积的严重危机就没办法解决。

　　如果这个问题不解决，最起初导致的是债务违约、地方政府主要财政收入大减、出现大量的楼盘烂尾。

　　时间长了，由于债务与利息累积，就会导致严重的金融风险，以及由于房地产崩盘引发的一系列社会严重问题。

　　此外，疫情时代，创业风险急剧放大。

　　根据清华大学郑毓煌教授最新的统计，今年上半年，整个中国有46万家公司倒闭，注销的工商户大概在310万左右（请注意这里说的是注销，可不是关门歇业）3月份香奈儿宣布停产， 爱马仕和劳力士也宣布停产， 4月份全国企业清算同比飙升超过23%。 6月份维密直接破产， 星巴克永久关闭400家连锁门店， 贤合庄永久关闭270家连锁门店。 国产“女装巨头”、“中国ZARA”拉夏贝尔，也被债权人申请破产。 ...

　　中国的民营企业倒闭、外资企业撤离的，不计其数。

　　很显然，现在要求各个地方政府突然现在就拥有一只下金蛋的母鸡（优秀的产业），是不太可能的事情。

　　作为长久以来的一个路径依赖，房地产作为典形的资金高度密集型企业，作为龙头型企业，与方方面面牵扯的太多，一时半会是很难抛下房地产的。而且本身由于这条路径依赖，各个地方政府增发了太多的城投债和地方债。

　　这就决定了房地产替代行业问题解决得早不了。

　　总之，基于目前的现实情况，在三四线及以下城市中，需要尽快解决房价的预期问题。

　　如果这个问题不能够解决，可就不仅仅是大量的房地产企业能否生存下去、楼盘是否会烂尾，地方政府财政收入是否会暴减的问题。

　　仅仅是由于严重的债务违约，巨额债务累积，都会产生严重的金融风险。

　　目前即使给了房地产企业2500亿的发债指标，但是这2500亿相比较整个行业不过是杯水车薪而已，而且很可能会形成新的债务风险。

　　从长远看，还是要解决房地产企业的销售闭环问题，尤其是在三四线及以下的，以刚需、改善为主的城市中。只有他们具备了正常的造血功能，才能真正彻底地解决这个问题，才能真正解决由此引发的一系列严重的金融风险与社会问题。