说说“停贷潮”背后的深层问题

　　最近一段时间，“停贷风波”闹得沸沸扬扬。

　　截至7月13日，全国已有超过100个楼盘的业主宣布“强制停贷”（发布在gitHub平台上的停贷楼盘数量更多，已超过200个，而且还在不断更新）。

　　其实在各地业主发布“停贷宣言”之前，我就因为“郑州最高学历楼盘停工”的新闻在关注烂尾楼问题了。

　　当时我最大的感触就是：在无良开发商面前，购房者真的太弱势了。

　　这种弱势不仅仅体现在个人与大公司之间那种在信息和法律资源层面的差距，更悲哀的是，中国房地产行业背后各利益相关方存在严重的权责不对等。

　　接下来我们就把这背后的利益关系掰开来，理理清楚。

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　　提到房地产行业，首先不得不提的就是“预售制”。

　　1953年，霍氏集团的霍英东推出了期房销售+按揭贷款的销售模式，也就是预售制，香港人也将其称之为“卖楼花”。

　　预售制的推出大大加快了地产商的回款速度，降低了他们的财务成本，很快就在全港范围内被复制。

　　但预售制在降低地产开发成本的同时，也加大了烂尾风险。

　　1960年，位于大角咀的富贵大厦就曾因建设费用超支而一度烂尾，最后是该楼盘的100多名业主又额外支出了30%的费用，才把这个问题解决。

　　在此之后，香港的监管部门很快就给预售制打上了“补丁”：

　　购房款被要求打入律师在银行设立的信托账户，开发商想要拿钱，必须获得律师事务所的许可（引入律师进行监督）和建筑师的核准。除此之外，放款的比例也必须结合工程进度，开放商不得超前支取这笔款项。

　　但即便是采取如此严格的监管规定，依然有开发商试图铤而走险。

　　2003年，由戴氏家族掌控的均来集团，在开发“茵翠豪庭”和“爱琴湾” 这两个项目时，通过做假账和虚构付款证明，从监管账户中套走了4.8亿房款，导致项目陷入烂尾危机。

　　最后是安永出面提供融资，替开发商擦了屁股。

　　香港的监管部门也又一次行动起来，于次年年初推出了“烂尾楼新政”，再次给预售制打上了补丁。

　　新政不仅要求开发商、律所、承建方以及审核方公开私人及财务关系（防止各相关串通舞弊），改善监管账户的管理，还明确了购房人利益优先于银行。

　　“业主利益优先”，也是预售制监管中最重要的一点。

　　在楼盘交付之前，购房人不需要支付按揭贷款，而一旦楼盘出现烂尾，购房人也可以从监管账户中拿回自己已支付的房款。

　　这就相当于烂尾风险主要由银行来承担，而不是购房人。

　　这一点真的非常给力，而且我认为也非常合理。