说说“停贷潮”背后的深层问题
最近一段时间，“停贷风波”闹得沸沸扬扬。
截至7月13日，全国已有超过100个楼盘的业主宣布“强制停贷”（发布在gitHub平台上的停贷楼盘数量更多，已超过200个，而且还在不断更新）。
其实在各地业主发布“停贷宣言”之前，我就因为“郑州最高学历楼盘停工”的新闻在关注烂尾楼问题了。
当时我最大的感触就是：在无良开发商面前，购房者真的太弱势了。
这种弱势不仅仅体现在个人与大公司之间那种在信息和法律资源层面的差距，更悲哀的是，中国房地产行业背后各利益相关方存在严重的权责不对等。
接下来我们就把这背后的利益关系掰开来，理理清楚。
01
提到房地产行业，首先不得不提的就是“预售制”。
1953年，霍氏集团的霍英东推出了期房销售+按揭贷款的销售模式，也就是预售制，香港人也将其称之为“卖楼花”。
预售制的推出大大加快了地产商的回款速度，降低了他们的财务成本，很快就在全港范围内被复制。
但预售制在降低地产开发成本的同时，也加大了烂尾风险。
1960年，位于大角咀的富贵大厦就曾因建设费用超支而一度烂尾，最后是该楼盘的100多名业主又额外支出了30%的费用，才把这个问题解决。
在此之后，香港的监管部门很快就给预售制打上了“补丁”：
购房款被要求打入律师在银行设立的信托账户，开发商想要拿钱，必须获得律师事务所的许可（引入律师进行监督）和建筑师的核准。除此之外，放款的比例也必须结合工程进度，开放商不得超前支取这笔款项。
但即便是采取如此严格的监管规定，依然有开发商试图铤而走险。
2003年，由戴氏家族掌控的均来集团，在开发“茵翠豪庭”和“爱琴湾” 这两个项目时，通过做假账和虚构付款证明，从监管账户中套走了4.8亿房款，导致项目陷入烂尾危机。
最后是安永出面提供融资，替开发商擦了屁股。
香港的监管部门也又一次行动起来，于次年年初推出了“烂尾楼新政”，再次给预售制打上了补丁。
新政不仅要求开发商、律所、承建方以及审核方公开私人及财务关系（防止各相关串通舞弊），改善监管账户的管理，还明确了购房人利益优先于银行。
“业主利益优先”，也是预售制监管中最重要的一点。
在楼盘交付之前，购房人不需要支付按揭贷款，而一旦楼盘出现烂尾，购房人也可以从监管账户中拿回自己已支付的房款。
这就相当于烂尾风险主要由银行来承担，而不是购房人。
这一点真的非常给力，而且我认为也非常合理。
一来是，购房人和开发商之间，是普通人对大企业，双方在信息和法律资源方面，本来就存在严重的不对等，而银行和开发商之间，是大企业对大企业，彼此的实力和关系也更加对等。
二来是，这种做法也更符合商业世界的交易惯例。
在商业交易中，最常见的无非就是两种模式，即要么“一手交钱，一手交货”，要么就是“买家先支付一部分定金，然后根据货物的交付情况（分阶段）支付余下的款项”。
香港（打完补丁后）的预售制本质就是第二种模式（首付就相当于定金）。
得益于完善的监管措施，香港几乎看不到烂尾楼情况的发生。
后来预售制在欧美等发达国家进行推广的时候，几乎无一例外都会一同借鉴香港严格的监管措施。
可惜的是，中国内地并没有。
我们在抄作业的时候，只抄了预售制这个框架，而其配套的监管措施，该抄的却是一点都没有抄上去。
当然，这种做法有时代的局限性。
02
站在98年“房改”那个时间节点来看，当时中国内地不缺土地，稀缺的是商品房和资金。
而商品房开发需要在前期投入巨量的资金，开发周期又长，是个高投入高风险的行业。
为了引入民间资本来参与房地产开发，也为了加快推进城镇化，政府在制定房地产行业的相关政策时，可以说是一面倒地偏向于开发商了。
于是就出现了今天这种奇葩的交易模式——产品还没有交付，就要求买家支付全部的款项（这不同于上文提到的商业世界的两种主流交易模式）。
这里的全款包括两部分，一部分是你用六个钱包凑起来的首付，另一部分则是按揭。
从本质上来讲，（在现行的内地模式下）按揭就是买房人用自己的信用从银行借钱去让开发商造房子。
这就等于让开发商提前获得了建房资金，加大了金融杠杆。
再加上地产商还会从银行处获得开发贷，所以内地的预售制是帮助开发商在杠杆之上再加杠杆的一种模式。
政策对开发商的偏爱，由此可见一斑。
但让人遗憾的是，开发商并不知足。
站在购房人的角度，我把购房款打给开发商，这笔钱开发商当然就必须用在我买的项目上。
这看起来是天经地义的一件事，但对不起，在实际操作过程中，开发商连这一点都做不到。
为了加快资金的周转速度，开发商往往会把A项目的购房款，挪用到B项目里去拍地，然后再把B项目里的购房款，挪用到C项目里……
打个更形象的比方，房地产开发就像是用锅去煮肉，原本应该是一个盖子（款项）对应一口锅（项目），那你有几个盖子，就煮几锅肉。
但开发商的胆大之处就在于，手上就只有一个盖子的时候，它就敢于通过左右腾挪，同时去煮N锅肉。
对于开发商而言，这么做的好处是显而易见的：它可以用更少的资金，去撬动更多的项目，获得更大的收益（相当于在原有杠杆的基础之上，又加了一道杠杆）。
只是，凡事都有代价。
你把原本应该用于A项目的钱，挪用到了别的项目去，那一旦资金链出现问题，A项目是不是就会有烂尾的风险？
如果这种腾挪涉及到多个项目，那所有牵涉到的项目是不是都会有烂尾的风险？
为了避免这种情况的出现，我们现行的商品房预售制理论上也有资金监管的要求。
但可惜的是，在内地楼市的商业实践中，预售款的监管可谓是名存实亡。
就拿郑州的“西棠项目”（即新闻中的“郑州最高学历楼盘”）来讲，该项目由永威和金桥两家开发商共同开发。
而项目之所以会停工，就是因为其中一家开发商（金桥）挪用了10亿预售资金，去另一个项目（北龙湖）拍地了。
但就在这之后，郑州楼市就急转直下，金桥公司资金链出现问题，一直没把这笔钱还回来，导致“西棠项目”账目资金不足，被迫停工。
而永威（两家开发商中的另一家）在郑州本地还算是相当知名的开发商（据说相当于杭州的绿城、滨江），项目停工后曾给出解释说，西棠项目巅峰时有20多亿，金桥在挪用预售资金之前，曾和他们进行过商量，说只是想着拿这些钱拿一块好地，一个月后就会返还，于是他们就同意了，没想到后来会变成这样。
为此，永威公司曾公开道歉称：
“因我司前期对市场险恶预估不足，决策严重失误，尤其是对合作项目识人不明，思事不周，以至于配合崔红旗（金桥实控人）和金桥挪用西棠项目资金，导致目前困局，我司深为愧疚，也一直在积极奔走斡旋此事”。
当我在报道中看到这一段的时候，真的是觉得五雷轰顶。
原来想要挪用监管资金是如此的简单，只要开发商内部达成共识了，就有办法做到？
那监管的独立性何在？
又有什么意义呢？
03
再往深一层考虑，其实地方政府和开发商存在明显的共同利益。
因为房价中的大头其实是地价。
杭州有一个运河新城的项目我印象特别深，这个项目起初是一家叫宋都的房地产公司拿下的。
该项目新房限价（含精装）为29500元/㎡，而宋都的拿地价就高达20962元/㎡，这意味着什么？
地价在房价中的占比高达71%（除此之外，这个项目还有21%的自持，后来宋都算来算去，发现怎么搞都是亏本的买卖，宁可5000万保证金不要了，也要把这块地退回去）！
当然，你可以说这个项目有一定的特殊性，并不是所有的项目地价占比都那么高。
但退一步讲，地价在房价中占了大头，我相信这一点没有人能够否认。
说到底，在现行的房地产模式中，地方政府其实是楼市高歌猛进最大的受益人之一（当然，土拍拿到的钱，有一部分会用于城市建设，这是后话了）。
开发商周转越快，拿地越积极，地方财政就越是会源源不断；
反之，如果开发商融资出现困难，不拍地了，那不仅是地方财政收入会受到影响，公务员可是要降工资的。
这就直接牵涉到监管部门工作人员，以及他们领导的个人利益了。
换句话说，现行的商品房预售制监管，裁判和运动员的利益竟然是高度的一致的！
那监管的独立性又如何保证呢？
04
再来说说银行。
中国社科院张斌教授曾在中国银行业盈利能力方面做过一个测算，根据他的测算，内地银行业的资产回报率（Return on Assets）一直低于世界平均水平，但中国金融业占全部企业盈利的占比却高达13.7%，比发达国家高了2倍还多。
即内地银行业投资水平不高，但是却很赚钱。
而在内地银行最赚钱的几个业务上，住房抵押贷款和基础设施行业贷款又是其中最主要的两个项目。
尤其是住房抵押贷款，中国的房贷质量之高，是全球闻名的，不仅房贷利率高，不良率还极低，仅为0.3%（而美国房贷的不良率为2%，是中国的6.7倍）。
这让内地银行业获得了大量的超额收益，但这部分超额收益和银行的能力无关，纯粹就是一种政策红利。
就像前文分析的，在内地现行的预售制模式下，监管账户有名无实，楼盘烂尾也不需要银行来承担后果，他们只要放放（住房）贷款就可以靠着“存贷差”稳定地赚钱。
说难听点，银行在房地产行业中扮演的，就是食利阶层的角色——几乎不需要承担风险，就能躺着赚钱。
至此，我们可以来小结一下了：
自从98年房改以来，内房地产行业在政策制定阶段就是有利于开发商融资的，而在商业实践中，地方政府又和开发商存在着共同利益，给预售资金的监管造成了困难，开发商则利用了“政策红利”和监管漏洞，不断地加杠杆借钱来搞发展。
王健林曾有一句名言：“什么清华北大，不如胆子大。”
放在早几年，这句话确实没错。因为在房地产市场高歌猛进的那些年，谁胆子大，敢上更高的杠杆，就能获得对应倍数的额外收益。
但杠杆是把双刃剑，它能成倍地扩大受益，也会成倍地放大风险。
而现行房地产模式最大的问题就在于，开放商拿到了加杠杆的好处，风险却丢给了购房者。
赌赢了，当首富，赌输了，大不了公司倒闭，反正钱早就想办法从公司账户转到了个人的腰包里，而留给购房者的却是一栋栋烂尾，和掏空六个钱包后还欠下一屁股债的悲剧。
这是严重的权责不对等，也是极不公平的一件事！
05
那么，过去为什么没有人站出来指出和纠正这种不公呢（或者说即便有人站出来了也没能在社会面引起反响）？
一个关键原因就在于，过去二十年，中国的房价持续在涨。
开发商、地方政府、购房者、银行……大家都拿到了房价上涨的好处，或吃到了肉，或喝到了肉汤，这掩盖了各利益相关方存在的那种不公平待遇。
但有一句话叫做，“当潮水褪去的时候，才知道谁在裸泳”。
当房地产行业单边上涨的趋势戛然而止的时候，高杠杆带来风险在全国各地四处开花。
此时，最后一批上车的人终于集体醒悟，原来购房者一直都在承担着和收益不匹配的巨大风险，原来购房者的权利保障是如此的脆弱，原来掏空六个钱包也不一定能换来栖身之所。
这让我感到非常的心痛！
更让我感到心痛的是，如今的悲剧，并非不可避免。
我们不是没有现成的作业可抄，也不是没有完善监管的时间窗口。
事实上，在2016年国家号召“房住不炒”的时候，我们就可以借鉴香港的监管模式，把预售制背后的种种漏洞一并补上。
当时为什么不做？
还是说，有既得利益者在背后阻扰？
无论是何种原因，如今都应了那句老话：“小洞不补，大洞吃苦。”
随着“停贷潮”的出现，监管部门也好，银行也罢，如今都已经是被架在了火上烤。
于是有一些专家提出，“如果这股风潮蔓延开来，有可能对楼市造成负面冲击，对楼盘销售更为不利，也不利于金融系统稳定”，他们呼吁烂尾楼业主继续偿还贷款。
这样的建议并非没有道理，但却让我感到非常的悲哀。
有些专家只要不涉及到他自身的利益，就总喜欢站在宏观的角度来探讨问题，呼吁个体为了某个宏大的目标而放弃自己的个人利益。
但住房它不仅有金融属性，它还是天大的民生问题。
对于普通老百姓而言，它是三代人的积蓄，是年轻人成家立业的底气，是孩子们遮风避雨的栖身之所。
在烂尾楼的背后，是一个又一个家庭的悲欢离合，是被改变了的命运，和即便房子烂尾了也不得不住进去的艰辛和无奈。
我无法对他们的遭遇视而不见。
他们的遭遇，也不应该被那些对着宏观问题侃侃而谈的专家所忽视。
退一步讲，即便是从宏观角度来看，由停贷引发的一切后果，都是因为过去这些年，我们在监管方面欠了太多的债。
既然是欠了的债，那就有要还的那一天。
06
怎么做？
首先当然就是要“保交付”。
购房人为什么会提出要停贷？
大家的诉求并不是要闹事，只是希望楼盘能够继续施工，按照合同的约定把楼盘交付给他们而已。
把交付问题解决了，这场停贷风波自然也会平息。
而我也相信，这件事监管层最终还是做得到的。
只不过，从银保监会最近的发言来看，银行这次是要出血了（不过就像前文分析的，银行早就已经在现行的预售制模式下，躺着赚了那么多年了，是时候该站出来承担社会责任了）。
其次，是要让违规行为付出代价。
2003年，香港均来集团做假账违规套取监管4.8亿资金被查实后，公司多名高管被送进了监狱。其背后的实控人戴权（绰号“元朗教父”）后来也在被追讨工程款的过程中被法院颁令破产。
鉴于内地各省市对于商品房预售款监管方面的法律法规并不相同，所以我也不知道会不会有开发商因为违规挪用资金而承担刑事责任，但我至少希望，各省市能根据当地规定，对违规行为进行惩处。
除此之外，监管层内部有没有公职人员渎职为违规行为大开绿灯的，希望也能查一查。
如果有，该免的免，该判的判。
最后，是时候给我们的商品房预售制度打上补丁了，这才能从根本上解决权责不对等带来种种问题和不公。
香港早就有一套成熟的监管办法供我们参考，在此基础之上，我希望内地也能落实一些更为公平的改革措施，包括：
1.对于购房款的拨付，就应该结合工程进度，开发商完成多少，才能支取多少，确保专款专用。
2.按揭就应该等到房子交付之后再开始还。
要知道购房者在支付首付的时候，就相当于是把定金打入监管账户了，等到产品确认交付以后，再开始还按揭，相当于是支付了尾款。
这种模式既符合商业交易的惯例，也可以对开发商起到约束作用，在最大程度上避免商品房偷工减料，交付有问题的产品（缺陷整改完毕之前，开发商别想拿到尾款）。
3.让银行和购房人一起来分担烂尾风险，在购房人偿还按揭之前，由银行先行垫付一部分资金打到监管账户（这里接上一条，购房人在房子交付后再偿还按揭，期间建设资金的缺口，可由银行来垫付），如果房子不幸烂尾了，这部分债务由银行去向开发商追讨。
当银行自身的利益和楼盘的交付绑定在一起之后，银行自然会有压力和动力，去管好监管账户。
07
最后的最后，还想再补充几句。
因为就在我为准备这篇文章查阅资料的时候，看到了一些关于住进烂尾楼的纪录片，感触颇深。
比如一个叫陈艳春的单亲妈妈，不幸在昆明买到了一个叫别样幸福城的烂尾楼盘。
当时她买这个楼盘是为了结婚，但讽刺的是，楼盘烂尾后，她和丈夫由于整天为这套房子吵架而离了婚。
疫情爆发后，这位单亲妈妈又丢掉了工作，而每个月4000块的房贷，却不得不还。
走投无路之下，陈艳春成为了第一个搬进烂尾楼的业主。
哪怕楼梯没有护栏，哪怕曾在夜里被流浪狗围攻，这位单亲妈妈还是在烂尾房里一点点添置家当，扎下根来。
在此之后，越来越多同样踩了坑的业主，也搬了进来。
他们抱团取暖，几十个人搭伙做饭，一起给孩子辅导功课，男业主们还自发组织了治安小队，来维护小区的治安。
你看到的这个案例的时候，首先想到的是什么？
我的第一反应是，中国老百姓真的是一群特别坚韧、务实、又自强不息的人。
哪怕在生活中遭遇了巨大的打击，哪怕承受着巨大的不公，大家依然会齐心协力，去努力过好自己的生活。
过去，我曾在《透过疫情，看国家发展的上限》一文中分享过我对中国老百姓的一个洞察：
中国的国民特质，有着极强的韧性和自立自强精神。这是支撑我们这个国家不畏困难、不断前进的最强动力。
这也是为什么我们国家在遭遇各种各样的打击之后，总是能够一次又一次东山再起的关键因素。
有这么一群坚韧、务实、又自强不息的人民，是我们这个国家、我们这个民族的幸运。
也希望我们的政府和各地的监管部门，不要辜负这么好的人民。
希望吧！
