房住不炒好几年,房地产又要变成小甜甜了?


  这些话憋了几年了,今天既然让说了,那就说一说。以前也说过,但是五六年前的文章发在公众号上,都被平台挖出来删了。今天再聊一聊我的基本观点。

  首先表明立场,如果国家有能力并且有意愿彻底废除房地产市场,恢复福利分房,我是赞成的,但前提是能做到公开、公正、公平。

  但现在还做不到,所以我们基于现在的市场经济环境来说。

  房地产对中国经济的作用,稍微有点常识的人都心里有数。

  简单说就是经济不好了叫房地产小甜甜,经济好了叫人家牛夫人。经济不好了,赶紧开闸放水,搞房地产,经济好了就开始打压房地产。

  房价现在是不是高了?高肯定是高了,很多四五线城市都搞到七八千上万,甚至一些正在人口流出的小城市,房价也搞到了两三万,相比当地的收入水平而言,这个房价确实是高了,这没问题。

  另一个就是过去十多年,实际上绝大多数城市的房地产起步,都是在2008年四万亿投资之后。现在大家都说当时放水救市的钱,都流入房地产了,其实这个说法不是很准确,主要还是在基建里,但城市基建水平提升,就会带来城市升级,房价就会上涨。

  但是过去这些年,房地产在内地不少城市确实出现了很大的泡沫,因为政府需要卖地来维持财政,所以不断增加土地供应,房子越来越多,现在很多地方的库存确实是过剩了,这也是事实。

  但把住和炒对立起来,本身是错误的。房子是用来住的,这是正确的废话,但本身也有一定的保值增值功能,这也是毋庸置疑的。

  简单回顾一下,2010年的时候,大学生刚毕业,哪怕是北京上海这种城市,也就四五千块钱,当时上海北京的房价也就两三万块钱出头。但是到2020年,刚毕业的大学生的在北京上海这种城市,起薪已经过一万了,房价四五万。房价确实涨了,但是收入水平也提高了。这也不能否认。

  这就是说,过去这些年里大家的收入和物价、房价都是在增长的。但是相对而言,如果十年前二十年前就买了房子的,那么房产本身在这些年的增值,可以对冲一部分通胀的影响,而其它资产基本上都做不到,都是在贬值。

  但是对只有一套房,而且主要是用于自住的人来说,这种房价的涨跌看上去意义不大,但实际上意义不小,因为可以对冲通胀,有一套房在手里,几年后再改善,相比刚要上车的人,确实还是要轻松一些。

  我国房地产市场最大的问题是什么呢?和其它方面其实差不多,就是政策的稳定性比较差,变动非常频繁,几年就会有一次比较大的变化,而每一次政策变化,尤其是房地产调控,就等于认为关上车门,把刚攒够钱要上车的人直接关在门外了。

  而每次进入下一个周期的时候,只要调控政策松绑,房价就会翻番上涨,这就让上一轮没能上车的人会有很强烈的被剥夺感。而在一定背景下,开始鼓励买房的时候,尤其是加杠杆的时候,有些人胆子大,敢用杠杆,就会获利很高。

  比如2014年一度出现的首付贷,大多数人看到这个就会觉得会不会不安全,是骗局,但如果有人胆大,强行上车,一两年后房价就翻番了,这种收益就会非常高,足够老老实实搬砖攒钱的人辛苦好几年甚至上十年。

  换句话说,这种过于频繁的政策变化,其实就等于在人为制造贫富差距。这当然不是说不能调控,但调控需要注意方式方法,这一轮房住不炒直接用限购政策,不仅各种资格限制,连房价都要限制,银行放贷也要三价就低,这就过头了。

  在这种政策变动过于频繁而且每次变动幅度都很大的情况下,这个市场本身就是一个不正常的市场,是被扭曲的,因为这意味着机会窗口的每次开放和关闭,规则变化频繁,机会又不公平,自然会刺激一些人去投机冒险,而对老老实实遵守规则的人则非常不利。

  比如前些年限购的时候直接推动了离婚率的升高,一些本来有能力买房的家庭,为了获得买房资格,不得不假离婚,买完之后再复婚。现在一些严格管控房价,一些地方新房和二手房价格倒挂,打新就又成了有利可图的事情。这种限购政策的变动,其实等于创造了一个新的投机市场。

  在这个意义上说,房地产这种关系到全国经济走向,又和所有人都直接相关的行业,基本规则和政策应该在制订之后就大体保持稳定,不宜变动过于频繁,调控也应该更多的用市场的方式去干预,而不是行政手段。

  这其实和高考有点像。以前我们也吐槽高考一考定终身,但是搞了半天素质教育、自主招生,我们才发现还是高考最好,为什么呢?因为它规则简单明确,大家就在这个规则下面卷,卷不过,技不如人,愿卷服输。最怕的就是规则不公开、不透明、不公正,不同的人机会不公平,这是最差的。

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