欧洲金靴:天下苦「预售制」久矣


  什么是预售制

  就是业主先付给房企一部分首付,再从银行贷款另一部分钱款,同样交给房企——此时,房企在前期已经凭借地皮拿到银行借贷融资的情况下,等于是收到了两份钱(银行+业主)。

  然后,业主和房企都需要向银行一点一滴地还贷,但是房企交付的利息远远低于房子的巨大利润,银行更是躺接两边的利息(房企+业主)。

  更不要提,房企是可以随性“停贷”的,稍有爆雷就向政府求援;而业主“停贷”则被威胁征信降级……

  所以发现没有,「预售购房」的实质,不过是买房的老百姓自己掏空了三代人的钱包,同时养活了房企和银行,却还要承担一系列风险,诸如烂尾楼难交付、房屋质量扯皮、物业服务不到位等。

  1994年,我国推出《城市房地产管理法》、《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件,预售制这个香港玩法(“预售楼花”)被引入内地。

  一年后,《城市商品房预售管理办法》出台,商品房预售制度正式落地。

  该《方法》明确规定:市、县级政府房地产管理部门负责行政区域内的商品房预售管理、制定对商品房预售款监管的有关制度。

  然而从施行之初到现在,预售资金监管制度都还没有全国统一的标准,而是“一城一策”,细则由地方政府自行拟定,执行情况也不尽相同。

  就预售许可审批而言,一般是要求施工进度基本完成主体结构的1/4以上,部分城市相较宽松,正负零即可申请商品房预售。

  严格一些的属上海、北京,要求七层以下(含)的大户型住宅及商业、办公项目需达到主体结构封顶方可办理预售,八层以上(含)的则分别需完成规划层数的1/2、2/3以上 (且不低于7层)后方可办理预售。

  从前期的预售审批到后续的资金监管,即便政策再严格,如果相关监管部门以及银行不严格执行的话(这里面就大有文章了),相关规定也只是形同虚设。

  除了预售制,包括公摊面积、土地批租制等港式制度,也全部被引进。

  只是,难道没有人去探究这些制度过去给香港市民带来了什么吗?

  连续五年蝉联全球住宅楼价最难负担城市,楼价入息比率为十七倍,远超第二位温哥华的十倍,这都是「香港特色」。

  根据2016年乐施会报告,香港七百万人口中,贫困人口已超过百万人,为世界发达经济体(区域)之最。

  在据香港政府统计处同年中期发布的人口统计报告《主题性报告:香港的住户收入分布》:1997年回归以来,香港收入最低及最高的住户数目双双增加,中等收入住户的比例却逐年萎缩,家庭收入差距显著走向两极分化。全港最低收入家庭的入息中位数是2560元,与全港最富有家庭相差四十四倍。

  两年后,港府公布了《2018年香港贫穷情况报告》,显示2018年香港本地贫穷人口高达140.6万人,以香港749万总人口计算,大概每五人中就有一人贫困。

  这一数字创造了香港过去十年来的新高记录(根据香港政府的定义,贫穷人口指生活于低收入住户的人口,而低收入住户指按不同住户人数划分,收入少于或等于全港住户入息中位数一半的住户)。

  如果进一步按照年龄组别划分,香港每三个60岁以上的长者中就有一位处于贫困线之下;18岁以下青少年儿童中,则每五人就有一人处于贫困线之下。

  全港最贫穷10%家庭的平均月收入,从2001年的2590美元下降至2011年的2170美元(十年间下降了16%)——而那十年间,香港薪酬最高10%的人群收入增长率却高达惊人的60%。

  从2004年到2018年,香港所有职业薪资增长63%,但同一时段房价却大幅上涨420%,住宅租金也在十四年中上涨177%。

  为什么香港会发生2014和2019的闹剧?

  表面上是由于西式奴化教育和商业消费洗脑、导致香港青年长期在自身的压迫中意识不到压迫、在被剥削中意识不到被剥削,反而在权贵的繁华图景里虚醉着历史上遥远的繁华——但根源仍然是压迫和剥削

  那么一旦社会问题被英美等国阴谋地绑架上反华的战车,这些原本应该去攻陷李嘉诚大别墅的无产者们,便纷纷将拳头挥舞向北京……

  今年春天香港疫情大破发,水深火热之中恍然发现:全港疫情感染最严重的油尖旺区、观塘区、黄大仙区,全部是中低收入地区;而外资云集、寡头遍布的深水湾、浅水湾、赤柱湾等富人区,感染寥寥。

  同时,感染密度恐怖的整个九龙半岛,也是老年人密集区。

  在发生医疗资源挤兑的状况下,普通的香港老百姓、特别是身体免疫力差的中老年群体,竟然连一张病床都弄不到,只能等死。

  经过百余年的开发建设,香港已开发土地仅存275平方公里,占土地总面积比例仅为24.9%,其中用于私人住宅土地更是只有26平方公里,用于公屋用地的则有17平方公里,低密度的乡郊居所竟占去35平方公里——这也就意味着,如果不改变现行土地政策,根本没有足够的土地来盖房,香港市民的住房梦想是很难实现的。

  在历史上,李嘉诚们普遍会于土地价格较低的时候购买大量土地,其中不少并未开发,而是放在那儿坐等升值。

  仅所谓“地产四大家族”在香港囤积的农田就达到13950亩,加之香港法律对囤积土地并未作出严格监管,长期持有土地不开发并没有太大的风险。

  因此,对李嘉诚们来说,囤着足够多的土地即意味着带来源源不断的利益,而不用投入太多的成本——即:他们把房地产玩成了彻头彻尾的金融游戏。

  三十年时间,大陆又有何别?

  房企倚仗土地,地方政府倚仗土地财政,银行倚仗房屋贷基——最后“被倚仗”、“承担倚仗”的,便是掏空六个钱包的老百姓。

  预售制度下,房企是最大的获利者,“未盖房而先拢财”,这种“今天拿到明天的钱”的手法,给了房企们纷纷涉足金融业玩“钱生钱”的巨额本金。

  业内流传一句话:“房地产的尽头是金融。”

  到2018年前后,伴随着第三方财富管理机构的洗牌,地产公司直营的财富公司开始成为潮流,据不完全统计,前百强地产公司中至少1/3拥有自己旗下的财富管理公司或财富直销团队。

  等于是房企们连银行这个“吃利”伙伴都想甩开了,贷款这门生意——比卖房子利润更高的生意,也想要独揽独吞。

  反对预售的人有没有?当然有,大有人在。

  2018年深圳出现全国首个现房销售试点、将“是否取消预售制”的讨论推向业内话题高峰时,就有房企授意媒体发声:“当下如果取消预售制,起码50%的房地产将倒闭!”

  恒大集团恒大研究院副院长夏磊之前更是公开表示:“预售过渡到现售,与市场环境息息相关……在房企资金链偏紧的情况下,房地产预售仍将是主流,这符合行业惯例和发展规律。选择现房销售还是预售应视具体情况而定,不应该搞一刀切!”

  现在很多人喜欢在直播间购物,这同样是预售,网络直播带货的预售(同样等待期超长)是消费者给直播间贡献流量,而房企卖房的预售则是业主给房企贡献资金——本质相同,都是卖家将库存销品的压力转嫁到消费者身上。

  去年11月4日,北京住建委曾颁布史上最严的《北京市商品房预售资金监督管理办法(2021年修订版征求意见稿)》(简称《办法》),此前7月23日住建部等八部委也联合印发了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,打响了加强商品房预售资金监管的第一枪。

  但不得不说,铁拳来得太晚了。

  北京市的《办法》中增设了这样一个环节:开发企业在中标银行范围内选择专用账户的开户银行;同时,对中标银行履职情况定期考核,淘汰递补。

  而在此前政策中,对银行资质的要求几乎“零门槛”,无特意要求,所以房企开发商往往会把监管账户开到“重点关系银行”,提高解压效率——这里面,就还是那句话,“充满了故事”。

  各地的“故事”是千奇百怪、群魔乱舞的,但这些“故事”的受害者却都是统一的:只能是倾家荡产却身无定所的老百姓。

  推荐阅读停贷声是苍生泪

 

  【文/欧洲金靴,红歌会网专栏作者。本文原载于公众号“金靴文化”,授权红歌会网发布】

「 支持红色网站!」

红歌会网

感谢您的支持与鼓励!
您的打赏将用于红歌会网日常运行与维护。
帮助我们办好网站,宣传红色文化。
传播正能量,促进公平正义!

×
赞赏备注
确认赞赏

评论(共5条)

大家都在看

热评文章
热点文章
热赞文章