胡懋仁：困扰老百姓的房地产

　　关于房地产商的问题，我有很多问题一直没有搞清楚。据说，国外是没有房地产商这类公司的。中国那些房地产商的功能，国外都是由建筑公司来承担的。建筑公司建造房屋，拿到市场上去出售，事情就是再简单不过的了。

　　中国为什么会有房地产商?人们不是很清楚。从国外的经验来看，这种公司或者企业本来并没有存在的必要。但偏偏中国就有了这样的公司或者企业。在国外，建筑公司要盖房子出售，是要购买土地的。国外的土地大多是私有的。所以建筑公司只需要向私人手里购买土地，买了以后，就可以在这块土地上盖房子了。

　　中国的土地是国有的，主要是在非农村地区，土地国有是宪法规定了的。在中国没有房地产商之前，中国在非农村地区建造房屋，不需要向什么人购买土地，国家有这样的建房规划，直接批准就可以动工了。在七八十年代，城镇地区居民的住房有一大块欠账，老百姓都希望早点解决自身住房的困难问题，当然就要向国家伸手。国家当时也确实一下子拿不出足够数量的房子来解决老百姓的具体问题。于是，有人就提出，将住房解决的办法放在住房商品化上。过去，中国城镇居民的住房是没有商品化的。国家机关、企事业单位都是由国家统一建造好了之后，由单位统一分配给单位的职工。城市中那些不在大型企事业单位，或者不在国家机关工作的人们，只能等待街道房管部门来解决。街道房管部门自己手里也没有房子，就需要等等省市政府部门在建设规划中安排住房建设的计划。等计划中的住房建好之后，就转交给街道房管部门，由他们向居民进行分配。在六七十年代，由于刚刚经历了经济困难时期，后来又赶上国家处于一个特殊时期，所以非农村居民的住房问题就欠了一大笔账，要想在短期内弥补过来，难度很大。在这种情况下，要想用较短的时间解决居民住房问题，走商品化的方法应该说还是具有一定的效率，也具有一定的可行性的。

　　在这种情况下，要解决居民住房问题，就要在不长的时间内建造大量的住宅用房。国家当时手里没有足够的资金，这时，通过各种门路建立起来的房地产公司纷纷向银行贷款。这些借贷来的款项，一部分用于交纳土地出让金，一部分用来支付给建筑公司，作为建房的费用。房屋建好后，房地产公司则向全社会出售。在这个过程中，银行贷款是房地产公司把手里的住房销售出去之后，才能偿还给银行的。房地产公司为了加快资金的周转，就想出了出售预售房的主意。房子还没有盖，只是说要盖，然后提前向社会公布所建造住房的位置、面积、房型等信息，大肆发布广告，吸引消费者用提前支付现金的方式来购买这些预售房。